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沈阳房价还将上涨 解除限购或释放改善型需求

要闻 | 来源:时代商报 2014-09-18 10:05:50 作者:李越 我要评论
[导读]沈阳房地产市场一直健康发展,刚刚解除的限购政策有助于改善型住房需求的释放。未来,沈阳的房价还会上涨。
沈阳在上周正式解除了房产限购政策,一时间,房地产市场的走势成为人们热议话题。房价是涨是降,房子买还是等?如何看待当前的房地产市场形势?昨日,沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥告诉记者,房地产市场没有统一的拐点时间表,对于沈阳而言,说拐点更不符合实际。沈阳房地产市场一直健康发展,刚刚解除的限购政策有助于改善型住房需求的释放。未来,沈阳的房价还会上涨。
 
沈阳房价上涨空间还很大
 
张祥预测,在“十三五”末期,沈阳主城区的商品房均价每平方米可能达到10000元左右。据中国指数研究院数据显示,8月份,全国100个城市的平均房价是10771元。沈阳现在的商品房备案价格是每平方米6440元,比全国平均房价低4331元。按中国指数研究院的测算,沈阳的房价是7505元,即使按它的测算,沈阳也比全国均价低3266元。
 
“沈阳房价收入比较合理,没有多少泡沫,下降的空间不大,而上涨的空间还很大。”张祥告诉记者,当前沈阳房价略有下降,这是进入了一个弯道,我们不能把阶段性的下滑,当成拐点来看待。过了这一阵子,随着宏观经济形势的好转,随着人均收入水平的提高,随着物价的上涨,沈阳的房价还会上涨。
 
同时张祥表示,目前市场供给有些偏多,应该引起注意。今年1~8月份沈阳入市商品房1151.9万平方米,销售商品房863.9万平方米,供销比为1.4:1,比合理的1.2:1的比值略大,这说明沈阳的商品房供应是略大于需求的,到了减少供应的时候了。目前,一些开发商已经意识到这一点,放缓了开发节奏。
 
今年以来,开发商拿地大幅减少,下降了22%,新开工面积大幅度下降,下降了近50%,房地产业投资1583.6亿元,同比增长2.8%,为近10年的最低点。可以预见,明年以后商品房入市将会相应减少,逐步走向供需平衡。
 
8月房产销售面积123万平方米
 
沈阳的房地产市场,在当前和今后较长一段时间内,刚需都将是大头。张祥表示,从世界一些发达国家房地产市场运行情况看,大体分为5个阶段,即起步阶段、爬坡阶段、高原漫步阶段、缓慢下行阶段、低位徘徊阶段。沈阳房地产市场起步比较晚,用了不到20年的时间,就完成了起步和爬坡两个阶段,现在攀上了峰值。但这个顶峰是“平顶山”,离走下坡路还有一段很长的距离。
 
因为沈阳房地产市场是以刚性需求为支撑的,每年有10万名大学生毕业,有6万对青年结婚,有十五六万外地人涌入沈阳,再加上棚户区改造、城镇化等因素,刚性需求始终是大头。刚性需求、改善性需求、投资性需求加在一起,每年的需求总量在1400万平方米左右,这个销售量,我估计还能维持好几年,然后才可能进入缓步下行阶段,逐步过渡到以二手房为主的时代。
 
现在,沈阳的市场销售情况已经有了好转的迹象。8月份销售了123万平方米,比7月份增长11%。上周,沈阳已经取消了限购,9月下旬还要召开房交会,这对释放住房需求,尤其是对释放改善性住房需求,推动市场回暖将会起到很大的促进作用。
 
目前,一些人持币待购的观望情绪浓厚,等待沈阳房价大幅度下降。张祥认为,这种可能性不大。应当说,现在沈阳楼市供应充足,在多数人还在犹豫之时,选择的余地就大,此时正是买房的好时机。
 
未来房地产市场分化会更明显
 
未来房地产市场两极分化、冰火两重天的局面会愈发明显。由于大城市人口输入较多,过了这一阵子,将很快恢复上扬的态势。而一些三线以下城市,由于人口输入少,有的甚至是人口输出城市,去库存的周期将是一个漫长的过程,说它们到了拐点并不为过。
 
沈阳的城镇人口规模在全国位居前10名,是东北地区最大的城市,是沈阳经济区的核心城市,正在建设国家中心城市,城市的凝聚效应十分强大,每年都能吸引十几万外地人到沈阳登陆抢滩、居家养老。另外,沈阳的房价偏低,在北京、上海买一套普通商品房,在沈阳足可以买一套别墅。现在,外地人在沈阳购房面积占销售总量的47%,就足以说明沈阳房地产市场的前景看好。
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